作者：楊葉承教授

（資料來源：財政部國稅局網站）

房地合一2.0修法重點

民國110年4月9日立法院三讀通過所得稅法修正案，房地合一課稅制度正式從1.0版升級為2.0版，本次修法新增的標的物如下：

1.個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後交易預售屋及其坐落基地，其交易視同上述(1)之房屋、土地交易。

2.個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同上述(1)之房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。

上述最大的變革在於：民國110年6月30日以前交易預售屋合約，個人應課徵綜所稅，營利事業則計入營利事業所得課稅；而7月1日以後則視為房地交易，依持有合約期間給予最高45%稅率計算，個人採分離課稅，營利事業則為分開計稅合併申報。

在出售股權視為房地交易的修法中，首先排除交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。在民國110年1月1日至6月30日，個人或營利事業出售未上市股份交易，應課徵所得基本稅額；而7月1日以後則需判斷出售之股份是否符合視為房地交易之要件。亦即直接或間接持有股份或出資額過半數與該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者。舉例言之，某甲於民國107年已持有超過50%的某未上櫃公司股份，且構成該股份價值的主要部分房產是民國100年買入的舊制房地，但於民國110年7月10日交易該營利事業股份時，該營利事業在中華民國境內房屋、土地、（房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值），占該營利事業全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上，所以出售該股份時仍需適用房地合一2.0之規範，該未上市股份交易會被視為房地交易課徵房地合一所得稅而不需申報所得基本稅額。（應於所定股份或出資額交易日之次日起算三十日內自行填具申報書申報，所14之5）因此納稅義務人在交易股份或出資額或財富傳承時，應特別注意此規定以免受罰。

至於前項所稱在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，應參酌下列時價資料認定：

(一)金融機構貸款評定之價格。

(二)不動產估價師之估價資料。

(三)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

(四)法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格。

(五)報章雜誌所載市場價格。

(六)其他具參考性之時價資料。

(七)時價資料同時有數種者，得以其平均數認定。

另一個修法重點為計算房屋、土地交易所得時，僅能減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額，但若高報土地移轉現值時，當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額得列為成本費用，這是為了防杜坊間利用高報土地漲價總數額規避45%高稅率之修法。

在營利事業交易房地部分，主要是看營利事業是否以起造人名義興建房屋，分為下列2種情形：

A.營利事業非以起造人名義取得房地時，則其房地交易所得不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅：

一、總機構在中華民國境內之營利事業：

（1）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為45%。

（2）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為35%。

（3）持有房屋、土地之期間超過五年者，稅率為20%。

（4）因財政部公告之非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，

     稅率為20%

（5）營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內

     完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。

（6）營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都

     市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完

     成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率

     為20%。

二、總機構在中華民國境外之營利事業：

（1）持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之45%。

（2）持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之35%。

B.營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。（簡言之：營利事業興建房屋完成後第一次移轉之所得仍採併計營利事業所得額結算申報納稅，稅率為20%，得適用所得稅法第39條之虧損扣除規定）

營利事業一定要切記保存好帳簿憑證，因為所得稅法24條之5第5項規定：稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。如此若未能保持憑證，房地交易所得可能會非常高，導致巨額稅負。

最後，所得稅法第24條之5第6項規定獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第14條之4至第14條之7規定課徵所得稅，亦即比照個人出售房地課稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

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